养老机构挣钱吗？哪些人在住？养老行业报告
北京养老机构挣钱吗？哪些人在住？
最新养老市场调查报告
养老行业从业者，或者对养老产业感兴趣，或者家里老人有可能考虑去住养老机构的朋友们，特别值得阅读这篇详尽的最新市场调查报告。它让你了解养老行业真实的状况。文章从两个方面来说，养老床位到底缺不缺，养老机构到底赚不赚钱？虽然这是对北京养老机构的调研；但是，对全国都有很大的参考意义。建议收藏。
首先，从政策来看，北京提出9064的养老体系，就是90%的老人在家进行传统方式的自助养老； 6%的老人借助社区养老服务机构辅助养老；4%的老人入住养老院，享受24小时全托式的养老服务。按这个规划，结合北京市常住老年人口的4%入住养老机构的话，以2017年现有床位数11万张来看，预计到2035年还有10万张床位的缺口，其中主城区的床位的缺口比城外更大。但通过调研，实际有意愿入住的老人比规划少很多，只有1.3%。是规划预计4%的1/3。一般入住养老机构的都是需要护理的老人，比如，失能或半失能。北京有63万这类的老人，而实际入住的却只有2.7万。综合统计，北京市养老机构床位使用率仅有49%。大家不要吃惊，其实这也是全国的平均数。
高入住率养老院的原因
高入住率养老机构有三个特征
带大家看。原有整体的空置率高，但是仍有27%的养老机构入住率大于了80%。那来看看这些高入住率机构有哪一些特征呢？首先大多都在主城区；其次，床位数平均在234张，公寓床位的比是1 : 5。通过对高入住率数据的分析，决定入住率主要的原因有三个：
第一是空间错配，60%的老年人居住在主城区，而60%的养老机构却在城外，数据显示城里的养老机构入住率确实是高于城外的。
第二个原因，老人的需求未被满足，通过对各类型特征老人的调查，自理老人中只有12%愿意入驻；半自理老人中有60%愿意入驻；不能自理的老人中有76%愿意入驻。其中，半自理和不能自理的老人最看重的是医疗护理，以及希望养老机构与子女住的地方更近，交通更方便一些。而实际情况呢，大多数养老机构在医疗服务这一块儿是缺失的。另外，护理人员的水平也难以满足需求。护工年龄在40到60岁之间的占了74%，初中及以下学历的占了63%。护工的工资也远远低于了北京市就业人员的平均工资，只有4288元。另外，因为距离、子女教育和想照看儿孙等原因没有去入住的不在少数。
高空置率的第三个原因，价格因素。
近一半的老人都是靠自己承担。2018年北京市常住人口。老年人收入统计，35%左右每月收入在2000到4000元；29%左右的人收入在4000到6000元；还有20%的老人在2000元以下。而养老机构的收费基本都是4000起，住得起的看不上，看得上的又住不起。总结一下，北京到底缺不缺养老机构呢？不是没有需求，而是没有市场，多数老人买不到，或者是买不起想要的需求。
养老机构到底赚不赚钱呢？
养老院有非盈利性质和盈利性质两种
首先先了解一下分类，有非盈利性质和盈利性质两种。第一非盈利性质是在民政注册；第二盈利性质是在工商注册。教给大家一个简单的区别。大多数单位名称后缀是服务中心的，就是非盈利性质。后缀是公司的，就是盈利性质。在土地供应方面，非营利性质基本都是政府无偿划拨。而盈利性的则按正常招拍挂等有偿提供。在收费定价上，非盈利性的机构基本都是政府指导，营利性机构自行定价，当然说是自行定价，定高了市场不接受也没用啊。在税收减免方面，相信大家已经猜到了。当然是非营利性机构政策更好，免征增值税和营业税。盈利性机构呢，也有政策，但是要少一些。在利润分配上，非营利性机构只能继续投入养老服务业。盈利性机构可自行分配。在这里说明一下，非营利性机构不是不能盈利，只是分配受限。小结一下，非营利性机构和营利性机构相比，各项政策更好，但自由支配权更少。
搞清楚这两种性质后，咱们说说具体的实际运营状况。
北京市非营利性养老机构收费内容主要是由床位费，餐费和护理费三部分组成，各类老人平均下来收费在3500元左右。我们假设一个场景，物业建设租金全部是由政府出，只负责装修和设备，如果是200个床位，出租率大于50%60%，可以收支平衡; 大于85%, 11年内收回成本。那如果是300个床位，入住率大于50%-70%，可实现收支平衡。大于77%，十年内收回成本。
我们假设第二种场景，物业建设装修设备全部由政府承担，如果是200个床位，基本不会存在亏的情况。入住率大于50%时，可实现盈利。如果是300个床位，入住率大于百分之四十，可实现盈利。那北京市的非营利性养老机构实际的运营情况是怎样的呢？来我们一起看一看。平均入住率为49%，亏损的占62%。小结，非营利性机构前期投入少，对入住率要求相对较低，基本能运营下去，但是盈利较难。一句话形容，死不了，活不好。
接下来说说，营利性养老机构的运营状况。收费内容是一样的，床位费、餐费和护理费三部分组成。各类老人平均下来收费为7900元左右，比非营利性两倍还多一些。我们假设一个情景，投资者自行拿地建设，如果是200个床位，当入驻率大于75%，可以收支平衡。达到100%时，30年收回成本。如果是300个床位，入住率大于70%时，可实现收支平衡。大于70%，25年收回成本。较高的投入成本使营利性养老机构只能面向高端市场。
三种养老运营模式：传统型，保险型和出售型
养老案例介绍和分析
接下来给大家看看最喜欢的案例介绍和分析。目前市面上主要有三种运营模式：传统型，保险型和出售型。
第一种传统型养老运营模式，国内典型的案例是椿萱茂老年公寓。就是常规的收取入住押金和每月的床位、护理、餐饮费，这是2015年椿萱茂旗下北京某机构公开的收费标准。那这种模式盈利的情况怎样呢？整体空置率较高，暂未盈利。2019年母公司远洋集团公开披露出售椿萱茂30%股份，意味着正式剥离养老业务，为啥这种债务就不会纳入远洋上市报表了呀？传统运营模式的特征就是会员费或者押金加运营收益加资本市场收益，当然是要实现盈利的前提。优点是收会员费可以相对快的回笼资本，机构实现盈利后可通过资本市场获益。缺点是会员卡权益缺乏法律保障，一旦项目出现问题，会员费是要退的，面临很大经济损失。由于要一次性缴纳大笔资金，导致很多老人心存顾虑。
接下来说说第二种模式，保险。以保险费加会员费加月费的模式典型案例。泰康之家运营模式是购买保险产品才能入住泰康之家的高端养老社区。这是2020年泰康之家北京燕园一期用户的收费表。2015年燕园一期投入运营不到两年时间，入住率达到了百分之九十九。2017年8月开业的二期提前就已预订一空。这类运营模式的特征是卖养老保险产品，像养老社区，输送稳定的客户，社区运营的收益又能促进保险销售。优点不用多说，缺点是，这可不是一般企业能玩得了的。这种模式符合部分高净值客户的养老投资需求，但这个门槛中国有多少老人能达到呢？
最后说说，第三种模式。出售型就是出售部分产权或者使用权，再加月费。典型案例，成功和家园2017年北京市第一个共有产权养老设施试点项目正式开盘。2021年，第二家落户。预计今年开盘，这是2022年了。成功和家园收费表主要分两种，一种是直接购买养老单元产权，约5万块钱一平方；一种是按月付费购买养老机构房间的使用权。从项目来看，2017年一期开盘，成交价约4.1万每平方，2018年3月售罄。同年7月二期开盘，成交价约5.2万每平米，2020年底基本售罄。其实这就是融合了居家养老和机构养老特征和服务的卖房哟。很明显，模式尚在探索中，政府很谨慎，因稍不注意就形成变相房地产开发商。这个度很敏感，也难把握。用户反馈还不错，老人觉得是住在自己的家中养老，每月的基础费用呢，相对较低。小结，盈利性机构前期投入大，运营成本高，客户偏向高净值人群。
最后总结，到底养老机构赚钱吗？
养老院勉强维持，但难以盈利
非营利性养老机构大部分靠政府补贴勉强维持，但难以盈利。而营利性的养老机构目前实现盈利的很少，但因大多背后有资本的布局，在跑马圈地抢占市场阶段。不知看了这里，你有什么感想？可能会说，干养老机构也太难了吧？是呀，作为一个十年养老行业的从业者，我的感触就更深了。确实很难，但是总要有人做呀。
最后想告诉大家，养老机构只是服务。9064里的四毕竟是极少数人。养老行业不只是养老机构，还有90%以上居家老人有很多要满足的需求和痛点。可以通过各种商业模式来解决。总的来说，我对中国养老产业还是非常有信心的，毕竟人口基数、需求和趋势在这儿，刘姥姥是这个领域探索尝试的实践者，之前讲过很多期。以后呢，还会继续和大家分享你与老龄化社会相关的有意思的话题，人人家里都有老人，人人也都会老，欢迎关注。
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